Le syndic de copropriété à la loupe

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Pour toute copropriété, le syndic est obligatoire.

Vivre en copropriété apporte son lot de joies et de belles rencontres, mais aussi de décisions à prendre pour le bâtiment, en terme de travaux et d’entretien.

Pour aider aux prises de décisions inhérentes à la copropriété, un syndic de copropriété est obligatoire. La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose la nomination d’un syndic dans une copropriété. Cette obligation s’applique à toutes les copropriétés, quel qu’en soit le nombre de lots. Un syndic peut être professionnel ou non professionnel. Cette 2e option est largement plébiscitée par les petites copropriétés et c’est un des propriétaires qui en porte la responsabilité.
Selon le site du service public, le syndic se doit de tenir la gestion administrative de la copropriété. Dans ce cadre, il doit :
établir et tenir à jour une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti,
établir et tenir à jour une liste de tous les copropriétaires avec indication de leur lot, leur état civil et leur domicile ainsi que leur adresse électronique, lorsque le copropriétaire a donné son accord,
faire exécuter le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale,
administrer l’immeuble, assurer sa conservation, sa garde, son entretien et, en cas d’urgence, faire exécuter les travaux nécessaires en vue de sa sauvegarde,
représenter le syndicat de copropriétaires en justice,
établir et tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble,
procéder à l’immatriculation de la copropriété,
informer les occupants de l’immeuble (propriétaires et locataires) des décisions prises en assemblée générale.
D’autre part, le syndic doit organiser un vote concernant les décisions suivantes :
souscription d’un contrat d’assurance responsabilité civile du syndicat (en cas de refus, le syndic peut souscrire cette assurance pour le compte du syndicat),
délégation à une entreprise spécialisée de la gestion des archives du syndicat des copropriétaires (aux frais de ce dernier),
signature d’un contrat avec le syndic ou toute entreprise ou prestataire qui lui est lié.
De nouvelles lois concernant les syndics ont vu le jour ces derniers mois. La loi du 23 novembre 2018 dite loi Élan indique que le syndic de copropriété doit proposer aux copropriétaires un accès en ligne des documents relatifs à la gestion de la copropriété. Un décret du 23 mai 2019 détermine la liste minimale des différents documents mis à la dispositions des copropriétaires dans l’espace dématérialisé. Ce texte s’appliquera à partir du 1er juillet 2020.

Le syndic a également une obligation de gestion comptable et financière de la copropriété. De ce fait, il doit établir le budget prévisionnel de la copropriété, les comptes du syndicat et leurs annexes, et les soumettre au vote des copropriétaires. Il doit également ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat (sauf si l’assemblée générale en décide autrement) sur lequel sont versées toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. De même, il a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé rémunéré au nom du syndicat sur lequel sont versées les cotisations au fonds de travaux.
Pour désigner un syndic, les copropriétaires en assemblée générale doivent réaliser un vote qui déterminera leur syndic élu à la majorité absolue. Et ce, qu’il soit professionnel ou non. De plus, une mise en concurrence préalable de plusieurs projets de contrats de syndic est obligatoire et doit être réalisée tous les 3 ans par le contrat syndical. La mise en concurrence n’est pas obligatoire si la copropriété n’a pas de conseil syndical ou si les copropriétaires ont voté l’année précédente à la majorité absolue leur volonté d’y déroger.