En Franche-Comté, l’année 2024 aura été pour l’immobilier le prolongement de 2023 avec une nouvelle baisse des volumes de ventes annuels (tous biens confondus) dans les quatre départements. Le Doubs et le Jura sont les deux secteurs avec le plus fort recul (-14%) tandis que la Haute-Saône et le Territoire de Belfort s’en sortent mieux (-9%). Philippe Mogé se veut toutefois rassurant. Le président de la Chambre Interdépartementale des notaires de l’ex-région comtoise n’oublie pas de mentionner que cette baisse a nettement ralenti par rapport à 2023, où les professionnels constataient un recul de -17% à -20% selon le département.
Un nombre de ventes similaire à 2016
Toujours au niveau des volumes de ventes, l’année 2024 revient sur des chiffres similaires à 2016 avec un peu plus de 8000 transactions par année glissante (arrêtée à fin septembre) pour le Doubs, loin devant ses voisins (voir schéma ci-dessous).
« Cette conjoncture s’explique en partie par la hausse des taux d’intérêt et du taux d’inflation marquée depuis plus d’un an, ainsi que l’attentisme des acheteurs lié aux incertitudes économiques et politiques nationales et internationales. Le marché s’est désormais stabilisé et c’est ce que nous attendions. […] À ce jour, les taux d’intérêt ont baissé et nous retrouvons des acquéreurs en capacité d’emprunter. La région est considérée au niveau national comme la plus abordable sur le marché de l’ancien », analyse Jean-Fabien Mogé dans son rapport.
Un prix de vente médian en baisse dans le Doubs
Les prix suivent logiquement cette tendance à la baisse. Fin septembre 2024, le prix au m2 médian des appartements anciens dans le Doubs est de 1910 €/m2 (-4,2%), un résultat négatif pour la première fois depuis 2018. La tendance est la même si l’on recentre sur Besançon (-3,9%), avec certains quartiers beaucoup plus touchés que d’autres : une baisse de -7,9 points sur le secteur Saint-Claude Torcols (1950€/m2) tandis que les prix médians sur la zone voisine de Montrapon-Montboucons augmentent de 3,1 points (2100 €/m2). Ce dernier quartier est le seul à avoir vu ses prix augmenter sur la période donnée.
Outre Besançon, en un an, les prix au m2 médian sur les appartements anciens dans le département ont baissé sur Pontarlier – 4,0% ou Morteau -4,4% tout en bondissant sur des zones plus éloignées : à Valdahon +6,1%, Ornans +13,4%, Maîche +16,3%, Charquemont +19,2%. Des chiffres qui rejoignent ceux des ventes de maisons anciennes : après sept années de hausses consécutives, les prix de vente médian diminuent (-6,0%). En fonction de la taille des habitations, les prix médians s’échelonnent de 120 000 € pour les 3 pièces et moins à 237 000 € pour les 6 pièces et plus.
« L’année dernière il fallait que les prix baissent, pour contrebalancer avec le coût du financement de l’immobilier (les taux d’intérêt, ndlr). Ces deux éléments sont réunis aujourd’hui, mais en attendant, les acquéreurs ont fait des choix différents », note Jean-Fabien Mogé. « Ils n’étaient pas moins nombreux, mais patientaient face aux problématiques actuelles : outre les taux d’intérêt élevés, il y avait la crise du logement que l’on connaît tous, les normes environnementales, le coût de la construction ou rénovation, la disponibilité des biens… Beaucoup ont attendu, d’autres ont préféré s’éloigner des grands axes, à la recherche d’un endroit plus grand ou plus accessible. L’éloignement est plus contraint que souhaité. Concernant les volumes de transactions, ça veut dire qu’il peut y avoir une reprise très forte. Dans tous les cas, on fera mieux en 2025. »
Reste à savoir jusqu’où baisseront les taux d’intérêt ? « Les banques ont confirmé qu’une nouvelle baisse de taux allait arriver prochainement. Néanmoins, ils sont aujourd’hui attractifs. À 3% ou moins ce sont des niveaux standards, ça veut dire que l’inflation est contrôlée. Leur hausse brutale a tout bloqué depuis deux ans et demi, on revient à quelque chose de raisonnable ». Si le public a été habitué à une situation exceptionnelle avec la crise sanitaire, la situation actuelle se rapproche de ce que le marché immobilier de l’ancien devrait connaître sur les années à venir. Pour le neuf « c’est beaucoup plus compliqué », assure Jean-Fabien Mogé. « Avec les contraintes et le coût des matériaux, le prix de revient est beaucoup plus élevé. Sur la zone frontalière on est à 5000€/m2 en neuf. Ça va forcément entraîner une hausse des prix par ailleurs, parce que ces logements neufs arriveront sur le marché de l’ancien et les propriétaires ne vendront pas moins cher que leur achat. Il n’y a pas de miracle pour relancer le marché du neuf : baisser la TVA ou donner des avantages fiscaux pour inciter les investisseurs à revenir vers ce marché, ce qui revient au même ou presque. »
M.S
