L’actualité de l’année 2022 a provoqué de gros contrastes sur le marché immobilier. D’abord, les professionnels du secteur s’attendaient à subir très rapidement l’impact de la guerre en Ukraine (Ndlr : débutée fin février 2022), avant la fin de l’été. La Franche-Comté a plutôt bien tenu le coup.
« Il est vrai qu’avec l’accumulation des mauvaises nouvelles, tant au niveau climatique qu’au niveau économique et géopolitique on s’attendait à une fin d’été en berne et une rentrée difficile. Les chiffres du marché immobilier franc-comtois nous démontrent une véritable résilience aux événements conjoncturels. C’est la preuve que l’attrait des Français pour le logement se maintient, que les transactions se sont réalisées malgré des conditions de financement de plus en plus restrictives et des délais de vente qui rallongent. Le taux moyen des prêts immobiliers, toutes durées confondues, est repassé au-dessus des 2 % en octobre. Du jamais vu depuis début 2016. », résume Gilles Hassler, notaire à Belfort et président de la chambre interdépartementale des Notaires de Franche-Comté, dans son bilan de l’année.
Zoom sur le Doubs
Avec un prix au m2 médian de 1950€ pour les appartements anciens – soit une hausse de 5,8% – le Doubs est en tête des quatre départements de Franche-Comté. La Ville de Besançon représente à elle seule près de la moitié des ventes (46%). La capitale Comtoise est le secteur qui enregistre une plus forte hausse : +9,4% sur l’ensemble du territoire avec six quartiers où la hausse annuelle dépasse les 10% ! (voir ci-contre).
Une hausse des prix aux conséquences relativement faibles jusqu’ici, malgré le contexte économique peu propice à l’investissement : fin juin 2022, tous types de biens confondus, les volumes de ventes comparés à ceux de l’année précédente avaient baissé de 0,9%. Les tendances nées de la crise sanitaire stagnent comme au niveau national.
En 2021, 17,6 millions de ménages étaient propriétaires de leur résidence principale. Soit 57,7% des Français.
1 100 000 ventes en 2022
« L’année 2021 a été celle de tous les records avec près d’1 200 000 ventes sur le marché immobilier ancien. Nous n’avions jamais atteint un tel niveau. L’après-covid a été une période atypique avec des taux d’emprunt très bas ce qui a motivé le public à investir. Les acteurs (acheteurs, banques, courtiers) se sont peut-être habitués à cette période mais les courbes sont rarement linéaires. C’est une question de perception : les choses reviennent à la normale, il faut prendre du recul. », analyse Eric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA Immobilier en France.
En 2017, la France enregistrait 956 000 transactions dans l’ancien. « Tout le monde était content ! », poursuit Eric Allouche. « L’année 2022 s’est achevée avec environ 1 100 000 ventes et on parle de catastrophe. »
La crise sanitaire a donc été propice aux petits budgets, profitant de taux très bas pour acheter leur propriété quand dans le même temps, les foyers plus aisés ont investi dans l’immobilier locatif. Plus d’acheteurs, plus de demandes et un prix de l’immobilier qui augmente, comme le confirme les chiffres de 2022.
Moins de demandes, prix à la baisse
Ces particuliers, une fois l’inflation et les taux d’emprunt repartis à la hausse, ont revu leurs ambitions à la baisse, provoquant quelques mois de flou depuis septembre, avant une potentielle bascule à venir : si la demande s’atténue alors que le nombre de logements sur le marché reste constant, le prix pourrait lui aussi baisser.
« Le taux d’usure (Ndlr : taux d’intérêt maximum légal lors d’un prêt) était en janvier 2023 de 3,5%, bien en deçà de l’inflation (environ 6%) qu’il suit pour la juguler. Pour autant rien ne devrait drastiquement chuter car l’immobilier reste une valeur sure, attractive », poursuit Eric Allouche.
L’impact de la loi Climat
La rénovation des logements devrait aussi jouer un rôle important : après l’entrée en vigueur de la loi Climat et résilience depuis le 1er janvier 2023, une nouvelle étape est prévue au 1er janvier 2025, tous les logements classés G ne pourront plus être loués. Même chose pour les logements de classe F à compter du 1er janvier 2028, à ceux classés E au 1er janvier 2034. On parle ici de plus de 5 millions de logements à remettre aux normes.
La fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) a récemment publié un sondage dans lequel elle explique que 26% de ses adhérents, propriétaires et bailleurs, préfèrent remettre sur le marché une passoire thermique plutôt que de payer pour la remettre aux normes. Ce qui pourrait entrainer un afflux de biens sur le marché. L’abondance de biens immobiliers d’un côté et le ralentissement de la demande de l’autre devraient donc entretenir la baisse des prix immobiliers en 2023. « Cette année sera celle du retour à la normale du marché avec un nombre de ventes autour du million pour le marché ancien. », assure Eric Allouche. « Pour le neuf c’est différent car le prix des matières premières dépend de l’actualité, il y a une tension qui disparaîtra sur le long terme. »
M.S
