Indemnité d’éviction
Quand le bailleur (propriétaire des murs) refuse de renouveler un bail commercial, il doit, en principe, payer au locataire une indemnité d’éviction. Elle permet en théorie de compenser financièrement les dommages causés au locataire par le refus du renouvellement.
En quoi consiste l’indemnité d’éviction ?
Elle doit couvrir l’intégralité du préjudice causé au locataire par le non-renouvellement du bail. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et ceux de réinstallation et les droits de mutation à payer pour un fonds de commerce de même valeur.
Accord amiable ou judiciaire ?
Le bailleur et le locataire peuvent fixer à l’amiable l’indemnité d’éviction. S’ils ne parviennent pas à trouver un accord, c’est le tribunal judiciaire qui en fixe le montant. Dans la plupart de cas, le tribunal va mandater un expert pour évaluer l’indemnité à verser.
Comment est évaluée l’indemnité d’éviction ?
Elle est évaluée à la date du préjudice subi par le locataire. Quand il a déjà quitté les lieux, le préjudice est évalué à la date de son départ effectif. Si le locataire reste dans les lieux après l’expiration du bail, l’indemnité est estimée à date de la décision du juge qui fixe l’indemnité d’éviction.
Indemnité principale et indemnités accessoires
L’indemnité principale est constituée d’une indemnité de remplacement lorsque le fonds de commerce est amené à disparaître, ou d’une indemnité de déplacement quand le fonds peut être déplacé.
A cette indemnité principale, peut s’ajouter des indemnités accessoires parmi lesquelles les éventuels frais de déménagement et de réinstallation, les droits de mutation liés à l’achat d’un nouveau fonds de commerce. Elles comprennent également les indemnités de licenciement dues aux salariés si le fonds est amené à disparaître, la perte du logement quand le bail comporte des locaux d’habitation et les frais liés au paiement d’indemnités de résiliation de contrats. Les indemnités accessoires ne sont parfois pas si accessoires que cela. Que l’on soit bailleur ou locataire, la fixation la plus juste des indemnités d’éviction peut éviter des difficultés financières importantes.
Comment le bailleur doit verser l’indemnité d’éviction ?
Le bailleur peut verser l’indemnité directement au locataire ou la consigner chez un séquestre. Dès lors que le locataire a perçu l’indemnité, il dispose d’un délai de 3 mois suivant la date de versement de l’indemnité pour restituer les locaux.
Le bailleur dispose d’un délai de 15 jours à compter de la décision fixant le montant de l’indemnité d’éviction pour revenir sur sa décision et accepter in fine le renouvellement du bail. Ce droit n’est possible que si le locataire occupe encore les locaux ou n’a pas déjà loué ou acheté un autre local.
La désignation d’un séquestre intervient généralement lorsque les difficultés sont prévisibles. Le séquestre va recevoir les fonds versés par le bailleur, vérifier que les locaux sont vides et que le locataire a réglé tous les impôts et loyers dus, puis verse l’indemnité au locataire.
Bailleur ou locataire, en cas de résiliation d’un bail commercial, il est recommandé de se rapprocher des conseils (expert-comptable et avocat) pour résoudre au mieux les éventuels litiges.
Yves Quemeneur
Textes relatifs à l’indemnité d’éviction : définition (article L 145-14 du Code de commerce), paiement de l’indemnité d’éviction (article L 145-29 du Code de commerce).
